Theo phản ánh từ cử tri, các Nghị định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Luật Đất đai quy định đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và khu đô thị có nhà ở trong một số trường hợp được thực hiện phân lô, bán nền sau khi đã đầu tư hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu. Điều này dẫn đến một số khó khăn trong điều hành, quản lý của địa phương, đó là: Đất nền phân lô các dự án khu dân cư tương đối nhiều nhưng nhiều trường hợp mua bán đất để đầu cơ chứ không có nhu cầu xây dựng nhà để ở.

Nhiều đồi chè tại Lâm Đồng bị san ủi để phân lô bán nền

Đáng lưu ý, đất nền phân lô, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sau khi đã đầu tư hoàn thành thì để trống không sử dụng nên dẫn đến lãng phí về mặt xã hội.

Trong khi đó, sản phẩm của dự án là nhà ở thì các nhà đầu tư ít quan tâm đầu tư xây dựng và quy định của pháp luật cũng không ràng buộc việc phải xây dựng nhà ở nên sản phẩm chính của dự án là nhà ở thì không có, dẫn đến sự thiếu hụt về nhà ở.

Do vậy, cử tri đề nghị Chính phủ xem xét sửa đổi, bổ sung Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Trong đó, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, quy định các chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng số lượng căn nhà với một tỷ lệ nhất định (tối thiểu 10-30%) trên tổng số các lô đất của toàn dự án. Đáp ứng được điều kiện này dự án mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đã đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội..

Trả lời về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết, quy định pháp luật hiện hành cho phép các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và khu nhà ở trong một số trường hợp được áp dụng việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, để xem xét việc có áp dụng quy định nêu trên hay không thì UBND cấp tỉnh cần căn cứ điều kiện, nhu cầu phát triển đô thị tại từng địa phương và sự phù hợp trong đề xuất của từng chủ đầu tư trước khi quyết định cho phép áp dụng, nhằm đảm bảo các yêu cầu quản lý Nhà nước trong đầu tư phát triển đô thị theo quy định.

Trường hợp UBND cấp tỉnh cho phép các dự án được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở, thì UBND cấp tỉnh cần chỉ đạo việc đảm bảo thực hiện đúng trách nhiệm giám sát, kiểm tra của các cơ quan có liên quan và chủ đầu tư đã được quy định, theo Bộ Xây dựng.

Cũng theo Bộ Xây dựng, hiện nay, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1963/QĐ-TTg ngày 22/11/2021 phê duyệt phương án cắt giảm, đơn giản hóa quy định liên quan đến hoạt động kinh doanh thuộc phạm vi chức năng quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng trong năm 2021 và năm 2022.

Trong đó, đối với quy định về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở, Thủ tướng Chính phủ đã quyết định đơn giản hóa theo hướng "Phân cấp toàn bộ cho UBND cấp tỉnh quyết định khu vực được chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt…" và yêu cầu bổ sung quy định"… tăng cường việc kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước các cấp đối với các địa phương thực hiện". 

“Những nội dung này sẽ được cụ thể hóa tại Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng, dự kiến trình Chính phủ trong quý I năm nay” – Bộ Xây dựng thông tin.

“Siết” phân lô bán nền, tạo khan hiếm giả làm giá nhà đất

Thực tế ghi nhận trong năm 2021 cho thấy, mặc dù nền kinh tế có sự giảm phát do ảnh hưởng của đại dịch nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng từ đầu năm.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5–7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí "sốt giá" đất nền tại một số địa điểm ở một số địa phương vùng ven Thủ đô Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh ( tăng 20%), Hưng Yên ( tăng 26%) và ngoài ra, có nhiều nơi như Thanh Hóa, TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP. Hồ Chí Minh; TP. Biên Hòa, các huyện Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Ghi nhận tại Lâm Đồng, thời gian qua, có nhiều trường hợp hiến đất làm đường giao thông mới, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng thực chất là hình thành các khu, điểm dân cư mới và giới thiệu, giao dịch phân lô, bán nền tương tự các dự án bất động sản. Thực trạng này gây ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng trên địa bàn tỉnh.

Trước thực tế trên, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương có biện pháp quản lý, ngăn chặn việc chia tách, "phân lô, bán nền" tại các khu vực chưa được phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng.

Tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; chấn chỉnh hành vi mua bán trao tay nhiều lần, "thổi giá" gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.

Trong khi đó, đánh giá về hiện tượng phân lô, bán nền rầm rộ, chuyên gia bất động sản cho rằng việc gom đất ở nhỏ lẻ có sổ đỏ của nhiều người dân, sau đó làm hạ tầng rồi phân lô, bán nền hiện nay pháp luật không cấm. Thời gian qua khi thị trường quá khan hiếm nguồn cung thì nhiều nhà đầu tư đã đổ xô đi mua đất nền theo dạng này.

Chuyên gia cũng khuyến cáo, khi dự án chưa hoàn thiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở mà các doanh nghiệp phát triển dự án đã huy động vốn trước là sai luật. Việc mua bán nhà ở, đất ở hình thành trong tương lai khi chưa đầy đủ hạ tầng, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án là vi phạm. Người mua bất động sản hình thành trong tương lai phải xem tính pháp lý dự án, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được giao dịch khi cơ quan quản lý các địa phương là sở xây dựng địa phương ra văn bản chứng nhận đủ điều kiện bán hàng.

Thuận Phong

Bộ Xây dựng: Cần rà soát pháp lý dự án Danko Avenue khi phân lô bán nền

Theo Bộ Xây dựng, UBND tỉnh Thái Nguyên cần rà soát các văn bản pháp lý của dự án Khu nhà ở Bách Quang (tên thương mại là Danko Avenue) để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền tại dự án.

Có thể nói, thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến làn sóng tăng giá mới. Sau 2 năm bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, bước sang năm 2022, thị trường nhà đất TP.HCM đã có dấu hiệu khởi sắc hơn, đặc biệt là phân khúc nhà liền thổ và biệt thự hạng sang. 

Một số dự án nhà liền thổ tập trung ở TP.Thủ Đức vừa được tung ra thị trường với mức giá cao ngất ngưởng khiến cho không ít nhà đầu tư choáng váng. 

Đơn cử như dự án quy mô 117ha tại P.An Phú, TP.Thủ Đức (Q.2 cũ). Tại sự kiện ra mắt mới đây, chủ đầu tư dự án công bố mức giá dự kiến từ 38 tỷ đồng/căn cho các sản phẩm tại phân khu nhà phố thương mại. Diện tích đất mỗi căn gần 100m2, giá nhà liền thổ tại dự án đã xấp xỉ 400 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế VAT. 

Giá nhà liền thổ tại TP.HCM liên tục lập đỉnh mới.

Một dự án biệt thự có số lượng giới hạn khác tại TP.Thủ Đức cũng được một chủ đầu tư công bố trước đó với giá trên dưới 100 tỷ đồng/căn. Nguồn cung chỉ 13 sản phẩm nên dự án được bán hết trong thời gian ngắn. 

Hay gần đây, chủ đầu tư một dự án ven sông Sài Gòn ở P.Hiệp Bình Phước, TP.Thủ Đức tung ra thị trường 27 căn biệt thự và shophouse với giá bán lần lượt là 160 tỷ đồng/căn và 60 tỷ đồng/căn. 

Nhìn chung, giá bán nhà liền thổ tại một số dự án nói trên không chỉ khiến giới đầu tư mà ngay cả môi giới trong ngành không khỏi bất ngờ. Tuy vậy, nếu xét về các yếu tố như vị trí đắc địa, nguồn cung hạn chế và tiện ích nội khu thì giá bán trên được cho là có cơ sở. 

Chủ một sàn giao dịch tham gia phân phối nhà phố thương mại tại dự án ở P.An Phú cho biết, sàn của ông chỉ được chủ đầu tư phân bổ 5 căn. Khách có nhu cầu mua phải đặt tiền giữ chỗ 100 triệu đồng. Tuy nhiên, rổ hàng có giới hạn nên sàn phải tổ chức bốc thăm. 

Các chuyên gia trong lĩnh vực nhận định, kết quả đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được xem là yếu tố chính tác động đến giá nhà đất trên phạm vi toàn TP.HCM. Mặc cho các doanh nghiệp trúng đấu giá đã có động thái bỏ cọc nhưng không vì thế mà giá đất giảm nhiệt, thậm chí giá bán một số dự án mới liên tục phá đỉnh. Làn sóng tăng giá không chỉ xảy ra ở các dự án mới tung ra thị trường mà ngay cả ở thị trường thứ cấp. 

Như nhà phố trên đường Nguyễn Cơ Thạch, TP.Thủ Đức, trước đây có giá bán 35 tỷ đồng/căn thì nay đã vọt lên 45 – 47 tỷ đồng/căn. Giá căn hộ chung cư hạng sang ở khu vực này cũng đang được giao dịch ở mức 180 triệu đồng/m2 đến 220 triệu đồng/m2, tuỳ vị trí. 

Nguy cơ ‘bong bóng’ bất động sản quay trở lại 

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), sau khi có kết quả đấu giá, thực tế, giá đất nhà đất trên địa bàn TP.Thủ Đức đã tăng mạnh so với trước đây. Có thông tin một số chủ đầu tư “té nước theo mưa”, dừng bán hàng để chờ cơ hội tăng giá bán.

Chủ tịch HoREA quan ngại, giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm quá cao sẽ tác động tiêu cực đến tất cả phân khúc bất động sản, theo hiệu ứng “bình thông nhau”. Điều này sẽ gây trở ngại cho mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại. Hiện tại, ở TP.HCM gần như không thể tìm ra dự án nhà ở thương mại có mức giá 30 triệu đồng/m2. 

“Giá đất quá cao thoát ly khỏi giá trị thực, không phù hợp với quy luật cung – cầu và thực tiễn của thị trường có thể trở thành con dao hai lưỡi. Vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận thì có thể làm tăng lượng hàng tồn kho có giá trị lớn”, ông Châu nói. 

Các chuyên gia cho rằng, trước thực trạng nguồn cung nhà ở khan hiếm, thị trường đang có dấu hiệu “nóng” lên. Nếu các chủ đầu tư liên tục đẩy giá lên cao sẽ gây nguy hiểm cho toàn thị trường, dễ khiến “bong bóng” bất động sản quay trở lại. 

“Những dự án mới mở bán có giá cao chót vót không phản ánh đầy đủ sức khoẻ của toàn thị trường. Một thị trường bền vững phải có sự cân đối giữa cung và cầu. Trong khi giá bất động sản hạng sang liên tục phá đỉnh thì nhà ở vừa túi tiền dường như đã mất hút”, chủ một doanh nghiệp BĐS tại TP.Thủ Đức chia sẻ.  

Đội hình dự kiến

U22 Malaysia:Izhan, Ruventhiran, Haiqal, Azmi, Shamsul, Ajmal, Afif, Sham, Izwan, Mazlan, Azim.

U22 Singapore:Aizil, Adam, Kieran, Bill, Andrew, Harhys, Jared, Ajay, Nicky, Jordan, Rasaq.